深圳市人民政府辦公廳關于印發(fā)深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用管理規(guī)定的通知
深府辦規(guī)〔2019〕6號
各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：
《深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》已經市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請逕向市規(guī)劃和自然資源局反映。
市政府辦公廳
2019年5月16日
深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定
第一章 總 則
第一條 為加快推進供給側結構性改革，扶持實體經濟發(fā)展，促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產業(yè)發(fā)展空間，依據(jù)相關法律、法規(guī)，結合我市實際，制訂本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱產業(yè)用地包括工業(yè)用地、物流倉儲用地以及包含前述功能的混合用地。
本規(guī)定所稱容積調整是指在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積。
第三條 已簽訂土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）或已辦理不動產登記，但不屬于閑置土地，或者雖屬閑置土地但已根據(jù)閑置土地處置相關政策處置完畢，并可繼續(xù)開發(fā)建設的產業(yè)用地適用本規(guī)定。其中，招標、拍賣、掛牌出讓用地和城市更新項目用地、土地整備置換用地須已全部建成并完成規(guī)劃驗收滿2年。
已納入土地整備實施范圍、拆除重建類城市更新單元計劃的產業(yè)用地不適用本規(guī)定。
劃入文物保護范圍、城市紫線、歷史風貌區(qū)保護線范圍的工業(yè)遺存等類型產業(yè)用地不適用本規(guī)定。
按照本規(guī)定辦理容積調整后，不得再次按照本規(guī)定申請容積調整。
第四條 產業(yè)用地容積調整的，可通過以下途徑建設：
?。ㄒ唬├靡雅唇óa業(yè)用地進行建設，以及部分建成、已建成產業(yè)用地利用剩余空地進行建設；
?。ǘΜF(xiàn)有廠房及配套建（構）筑物進行擴建、改建；
（三）拆除部分或全部建（構）筑物后建設；
（四）綜合運用上述手段。
容積調整不得改變不拆除且已完成規(guī)劃驗收或已辦理不動產登記的建（構）筑物用途。
在原有建（構）筑物結構主體上進行擴建、改建的，需保證原有建（構）筑物主體的結構、質量和消防安全。
建（構）筑物拆除應以棟為基本單元，且不影響剩余建（構）筑物結構和質量安全。
第五條 產業(yè)用地容積調整應遵循以下原則：
（一）節(jié)約集約用地；
?。ǘ┕怖鎯?yōu)先；
?。ㄈ┓袭a業(yè)發(fā)展導向；
（四）堅持自用為主。
第六條 市規(guī)劃和自然資源主管部門（以下簡稱市主管部門）負責產業(yè)用地容積調整的管理與監(jiān)督。市主管部門派出機構（以下簡稱派出機構）負責產業(yè)用地容積規(guī)劃調整的審批。
市產業(yè)主管部門負責產業(yè)用地容積調整涉及的產業(yè)發(fā)展導向、產業(yè)政策的統(tǒng)籌與指導。
各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）負責產業(yè)準入、產業(yè)發(fā)展及產業(yè)用地容積調整的審批和后續(xù)監(jiān)管。區(qū)政府相關部門依職能做好產業(yè)用地容積調整審批相關的消防、質檢、安全等工作。
第二章 調整規(guī)則
第七條 地塊容積及容積率原則上應根據(jù)生效法定規(guī)劃確定。如需對生效法定規(guī)劃進行調整的，應以宗地為單位，依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，綜合考慮相關影響條件及容積轉移、獎勵等因素研究論證，按程序批準確定。
規(guī)劃研究中須明確應移交的城市基礎設施、公共服務設施和公園綠地等公共利益用地范圍。應移交的公共利益用地面積超過宗地面積15%的，超出部分可按基礎容積進行容積轉移。新增建筑面積中應無償移交的附建式公共配套設施和交通市政設施計入獎勵容積。
第八條 產業(yè)用地容積調整的貢獻基準為新增建筑面積（不含地塊內應無償移交的附建式公共配套設施和交通市政設施）的15%。新增建筑面積按以下規(guī)則確定：
?。ㄒ唬┮讶拷ǔ傻漠a業(yè)用地，新增建筑面積為規(guī)劃確定的建筑面積與已完成規(guī)劃驗收的建筑面積的差值；
?。ǘ┪慈拷ǔ傻漠a業(yè)用地，新增建筑面積為規(guī)劃確定的建筑面積與出讓合同約定的建筑面積的差值。
貢獻的建筑面積折算為土地面積的，按宗地所在片區(qū)基準容積率進行折算。
第九條 產業(yè)用地容積調整應先無償移交法定規(guī)劃確定或經規(guī)劃研究確定的公共利益用地。移交的公共利益用地面積不足貢獻基準建筑面積折算的土地面積的，需補足至貢獻基準；移交的公共利益用地面積超過貢獻基準建筑面積折算的土地面積的，按規(guī)劃實施。
第十條 產業(yè)用地容積調整需補足至貢獻基準的，需補足移交的建筑面積可按規(guī)定無償移交政府，也可按本規(guī)定第十五條繳納地價后由權利人自行持有，該部分建筑物不得轉讓。具體處置方式由派出機構擬定后報區(qū)政府審批。
移交建筑物的，應以棟、層、間等固定界限為基本單元。
第十一條 產業(yè)用地容積調整涉及拆除建（構）筑物的，拆除的建（構）筑物建成時間應大于10年（含10年）。建成時間以規(guī)劃驗收或竣工驗收時間確定；未辦理驗收的，可通過衛(wèi)星影像圖等方式判定建成時間。
拆除的建（構）筑物面積原則上不得超過合法已建建筑面積（以規(guī)劃驗收或不動產登記為準）的50%，且拆除建（構）筑物基底面積不得超過原宗地面積的30%。
符合下列條件之一的，拆除面積不受前款規(guī)定的拆除比例限制：
?。ㄒ唬┳诘孛娣e大于5萬平方米，且實際合法已建成建筑面積容積率在1.0以下（含1.0）的；
（二）因公共利益需要拆除部分或全部受影響的建（構）筑物的。
第十二條 產業(yè)用地申請容積調整的，申報主體按以下方式確定：
（一）宗地內權利主體單一的，由權利主體申報;
（二）宗地內存在多個權利主體的，須全部權利主體同意進行調整，并由全部權利主體共同申報或共同委托其中某一權利主體申報。
第十三條 產業(yè)用地容積調整后，新增的建筑面積不得轉讓。因司法裁定需轉移過戶的，轉移后的產權限制條件維持不變。
新增建筑面積建成后應按產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的約定使用，不得出租；確有出租需要的，出租比例原則上不超過新增建筑面積的20%，且應當在產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中明確約定租賃面積比例、租金標準、租賃對象及違約處置措施。
第十四條 產業(yè)用地容積調整的，土地使用權期限和起始日期維持不變。
第十五條 產業(yè)用地容積調整的，按我市宗地地價測算規(guī)則的相關規(guī)定繳納地價。其中，普通工業(yè)用地經批準增加建筑面積情形中不得轉讓的工業(yè)廠房及相應輔助設施（物業(yè)用房、配電用房）不計收地價，無償移交政府的建筑面積產權歸政府、不計收地價；符合我市產業(yè)發(fā)展導向的，適用產業(yè)發(fā)展導向修正系數(shù)。
根據(jù)本規(guī)定第十條經區(qū)政府批準由權利人自行持有的建筑面積，按不得轉讓條件市場地價的兩倍計收。
第十六條 容積調整后新增建筑面積的開工竣工期限約定按相關規(guī)定執(zhí)行。
第三章 調整程序
第十七條 符合條件的產業(yè)用地權利人申請容積調整的，以書面形式向派出機構提出容積調整申請，并提交以下申請材料：
?。ㄒ唬┤莘e調整申請書。申請書需包含：基本情況、申報理由、產業(yè)發(fā)展方向及可行性分析、擬增加建筑面積的具體訴求、現(xiàn)狀建筑情況說明及測點報告等內容；土地設定抵押權的，應取得抵押權人同意容積調整的書面意見；存在多個權利主體的，需明確新增建筑面積分配方案；
?。ǘσ焉Хǘㄒ?guī)劃容積進行調整的，需提供具有城市規(guī)劃乙級及以上資質的設計機構按相關技術規(guī)定編制的規(guī)劃調整方案及其他所需的材料；
（三）具有相應設計資質的設計機構出具的符合相關政策法規(guī)、建筑設計規(guī)范的總平面布局和對周邊情況影響的報告；屬擴建、改建的，還需出具結構安全證明；
?。ㄋ模┏鲎尯贤⒉粍赢a權利證書等權屬證明材料；
?。ㄎ澹┥陥笾黧w的身份證明材料。
第十八條 派出機構受理申請后，在20個工作日內，根據(jù)我市相關政策規(guī)定進行初審，擬定容積調整方案及擬貢獻建筑物處置方案，并征求區(qū)產業(yè)主管部門意見，區(qū)產業(yè)主管部門應在10個工作日內出具產業(yè)審查意見。審查意見應包括：產業(yè)項目是否符合我市產業(yè)發(fā)展導向和產業(yè)政策、產業(yè)發(fā)展監(jiān)管要求以及是否同意容積調整的明確意見；擬拆除部分或全部建（構）筑物后建設的，需明確對我市產業(yè)發(fā)展是否造成影響。同意容積調整的，區(qū)產業(yè)主管部門需提供產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。
如涉及對已生效法定規(guī)劃容積進行調整的，派出機構需對申請人提交的規(guī)劃調整方案進行審查，并按規(guī)定進行公示。公示無異議或有異議但處置完畢的，派出機構完成規(guī)劃調整方案審批后3個工作日內，將審批結果在市主管部門門戶網站進行公告并報市主管部門備案。
第十九條 派出機構應在容積調整程序完成后5個工作日內將產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議、擬貢獻建筑物處置方案等一并報區(qū)政府審批，區(qū)政府應在15個工作日內完成審批工作。
第二十條 區(qū)政府審批通過后，申請人在簽訂出讓合同或出讓合同補充協(xié)議前，需完成下述工作：
（一）與區(qū)產業(yè)主管部門簽訂產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議；
?。ǘ┬璨鸪ǎ嫞┲锏?，應到區(qū)住房建設主管部門辦理建（構）筑物拆除備案手續(xù)，并向不動產登記機構申請辦理產權注銷手續(xù)；
（三）需移交土地的，向土地儲備機構移交土地，并完成入庫手續(xù)。
申請人完成前款要求的相關工作后，向派出機構申請辦理建設用地規(guī)劃許可證，繳納地價并簽訂出讓合同或出讓合同補充協(xié)議。
派出機構在辦理建設用地規(guī)劃許可時，應根據(jù)本規(guī)定核實貢獻情況。經核實，需補充移交建筑物的，應明確補充移交的建筑面積后核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。
第二十一條 申請人申請辦理建設工程規(guī)劃許可證前，需移交建筑物的應取得接收部門意見，屬于擴建、改建的需取得消防、質檢等部門意見。
第二十二條 建設完成后，新增建（構）筑物由申請人向派出機構申請辦理規(guī)劃驗收。
已完成規(guī)劃驗收的建筑，不再重復驗收，但涉及在已有建（構）筑結構基礎上進行擴建、改建的，建設后的原有建（構）筑物與新增建（構）筑物一并按相關規(guī)定向派出機構申請規(guī)劃驗收。
第二十三條 容積調整需移交建筑物的，應在完成規(guī)劃驗收后按相關規(guī)定進行移交。
第二十四條 完成驗收及建筑物移交后，申請人按相關規(guī)定向不動產登記機構申請辦理不動產登記手續(xù)。
第四章 附 則
第二十五條 本規(guī)定公布前已經市主管部門審批同意容積調整的，按原有方案執(zhí)行。
因規(guī)劃調整，普通工業(yè)用地、新型產業(yè)用地、倉儲用地及物流用地之間相互轉換并申請?zhí)岣呷莘e的，涉及的貢獻標準、產業(yè)監(jiān)管、產權限制等可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 前海合作區(qū)涉及產業(yè)用地容積調整，法律、法規(guī)或市政府另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
除本規(guī)定第十一條拆除情形外，涉及拆除所有建（構）筑物后建設的產業(yè)用地，以及增加不超過現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的產業(yè)用地，按照城市更新相關規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 本規(guī)定自公布之日起施行，有效期5年。此前公布的相關規(guī)定與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。
